TAPU
İPTALİ VE TESCİL DAVASI NEDİR?
Tapu
iptali ve tescil davası, tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı durumlarda (tapu
kaydının kanuna aykırı olarak düzenlenmesi, tapu kaydının usulsüz ya da yolsuz
düzenlenmesi vb.) açılan ve tapudaki kayıtların gerçek hak sahibi lehine
düzeltilmesini sağlayan bir dava türüdür.
Tapu
iptali ve tescili davası gayrimenkulün aynına ilişkin davalardır. Yani mülkiyet
hakkına ilişkin bir davadır. Davanın gayrimenkulün aynına ilişkin bir dava
olmasının da bir takım sonuçları vardır. Bu sonuçlara; kesin yetki kuralı,
açılacak davanın nispi harca tabi olması gibi örnekler verilebilir.
TAPU
İPTALİ VE TESCİL DAVASI HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR?
Bir
dava açılırken doğru mahkemenin belirlenmesi son derece önemlidir. Eğer görevli
ya da yetkili olmayan bir mahkemede dava açılırsa, bu durum davanın taraflarına
çok ciddi zaman kaybı ve bazen de hak kayıpları yaşatmaktadır. Bu yüzden hem
görevli mahkemeyi hem de yetkili mahkemeyi doğru belirlemek tapu iptali ve
tescil davaları açısından ilk üzerinde durulması gereken konudur.
Hukuk
davalarında bu görev ve yetki, genel olarak 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri
Kanunda (HMK) düzenlenmiştir. HMK’nın 2nci maddesinin 1nci fıkrası uyarınca
Tapu İptali ve Tescili davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk
Mahkemeleridir.
Göreve
ilişkin kanun maddesi şu şekildedir:
Dava
konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin
davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir
düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir. (HMK 2/1)
Yine
HMK’nın 12nci maddesi “Taşınmazın Aynından Doğan Davalarda Yetki” başlığı ile
tapu iptali ve tescili davalarında yetkili mahkemenin taşınmazın bulunduğu
yer mahkemesi olduğunu düzenlenmiştir. Örnek vermek gerekirse Trabzon ili,
Ortahisar ilçesinde bulunan bir taşınmaz için açılacak tapu iptali ve tescil
davasında yetkili ve görevli mahkeme Trabzon Asliye Hukuk Mahkemesi olacaktır.
Yetkiye
ilişkin kanun maddeleri şu şekildedir:
Taşınmaz
üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol
açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin
davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. (HMK 12/1)
TAPU
İPTALİ VE TESCİLİ DAVASI KİME KARŞI AÇILIR?
Tapu
iptali ve tescili davasında diğer bir dikkat edilmesi gereken nokta, bu davanın
doğru kişilere karşı açılmasıdır. Eğer bu dava yanlış davalıya (ya da
davalılara) karşı açılırsa, yine zaman kayıpları ve hak kayıpları yaşanması söz
konusu olacaktır.
Tapu
iptali ve tescil davası, tapudaki malik görünen kişiye karşı açılır. Çünkü
iptal edilecek taşınmaz o kişi üzerine kayıtlıdır. Eğer kişi vefat etmişse, bu
durumda dava mirası reddetmeyen mirasçılara karşı açılacaktır. Mirasa
sahip olan mirasçılar, bu tür davalara katlanmak zorundadır.
Tapu
iptali ve tescil davaları çok kapsamlı ve farklı türden açılan davalar olduğu
için her bir usulü işlemi için farklı hususlar ortaya çıkabilmektedir. Buna
örnek olarak da Türk Medeni Kanunu’nun 713. Maddesi verilebilir. Normalde tapu
iptali ve tescil davası tapuda malik olarak kişiye (ya da kişilere) karşı
açılacakken TMK 713 de bir “Olağanüstü Zamanaşımı” için bir düzenleme
yapılmıştır. Kanun maddesinin ilgili kısmı şu şekildedir:
“Tapu
kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl
süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı,
bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline
karar verilmesini isteyebilir.
Aynı
koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…)
hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın
tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o
taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu
kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Tescil
davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik
gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.” (TMK 713)
TAPU
İPTALİ VE TESCİL DAVASINDA ZAMANAŞIMI SÜRESİ NEDİR?
Tapu
iptali ve tescil davası birçok farklı türden açılabilen bir davadır. Bu sebeple
genel olarak tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı süresi vardır, yoktur
ya da şu kadardır demek doğru olmayacaktır. Örnek vermek gerekirse, yolsuz
tescil nedeni ile açılan tapu iptali ve tescil davaları herhangi bir zamanaşımı
ya da hak düşürücü süreye bağlı değildir. Bu sebeple örneğin 22 yıl sonra bile
yolsuz tescile dayalı tapu iptali ve tescil davası açıldığında bu dava Asliye
Hukuk Mahkemesi tarafından görülecek ve karar verilecektir. Aynı şekilde
muvazaa nedeni ile açılan tapu iptali ve tescil davaları da zamanaşımına tabi
değildir.
Ancak
daha önce de belirttiğimiz üzere tapu iptali ve tescil davaları son derece
karışık ve dikkat isteyen davalardır. Bu davalarda her bir olayın ayrı ayrı ve
dikkatli ele alınması gerekir. Örneğin, A’nın taşınmazı muvazaalı (hileli)
olarak devraldı, B’de A’ya karşı dava açmak istedi ancak A bu taşınmazı C’ye
devretti diyelim. Bu durumda B eğer A’ya karşı tapu iptali ve tescili açabilecek
olsaydı (devir olmasaydı) açacağı davada zamanaşımı olmayacaktı. Ancak C’ye
karşı açılacak dava devir tarihinde (A’nın C’ye devrettiği tarihte) alacağa
dönüştüğünden bir zamanaşımı durumu söz konusu olacaktır. Buna örnek bir
Yargıtay kararı şu şekildedir:
_______________________________
YARGITAY
4. Hukuk Dairesi
Esas
No:2003/14343 Karar No:2004/3876 Karar Tarihi: 29.03.2004
ÖZET:
Davacıların iddiası 1953 yılında yapılan devir işleminin danışıklı olduğudur.
Davacılar bu işleme karşı ancak miras bırakanlarının 1979'da ölümünden itibaren
dava açabilme hakkına sahiptirler. Davacılar böyle bir davayı diğer bir
anlatımla tapu iptal davasını devir alan kişiye karşı açma olanağı bulunmakta
iken dava dilekçesindeki iddia ve dosyadaki kayıtlar itibariyle taşınmazın
üçüncü kişiye devredilmiş olması nedeniyle üçüncü kişinin mülkiyet hakkını
kabul etmiş durumdadırlar. Böylece ilk devir işleminin danışıklı olduğu iddia
edilmişse de daha sonra devrin iyiniyete dayalı olması nedeniyle tapu iptali
değil danışıklı işlemi yapana karşı istemlerin tazminata yani taşınmazın
bedeline dönüştürmüşlerdir. Böyle bir dava somut olayın niteliği itibariyle haksız
eylemden kaynaklanan nedensiz zenginleşmedir. Her ne kadar taşınmaz mülkiyetine
ilişkin danışıklı işlemlerde zamanaşımı işlememekte ise de davacılar tarafından
da kabul edilen mülkiyet hakkının üçüncü kişiye devredilme tarihinde istem
alacağa dönüştüğünden bu olayda zamanaşımının varlığı kabul edilmelidir. Bu
davada istem taşınmazın aynına değil bedeline yönelik olduğundan olayda
zamanaşımı gerçekleşmiştir. Davacıda tüm bu nedenleri gözeterek davasını halen
tapu maliki olana karşı değil danışıklı işlem yapan kişiye yöneltmiştir. Bu
olgular itibariyle davanın zamanaşımı nedeniyle reddi gerekir.
TAPU
İPTALİ VE TESCİL DAVASININ TÜRLERİ
Tapu
iptali ve tescil davaları farklı hukuki nedenlere dayalı olarak açılabilir. Her
bir hukuki neden, tapu iptali ve tescil davalarının nasıl açılacağı, kime karşı
açılacağı, hak düşürücü ve zamanaşımı sürelerinin ne kadar olacağı konusunda
farklılıklar gösterebilir. Tapu iptali ve tescil davaları en sık olarak
aşağıdaki hukuki sebepler nedeni ile açılmaktadır.
YOLSUZ
TESCİL NEDENİ İLE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI
Yolsuz
tescil nedeni ile tapu iptali ve tescili davası uygulamada sıkça karşımıza
çıkan davalardan birisidir. Tapu kaydının haksız bir nedenle oluşturulduğu
davalarda yolsuz tescilden bahsedebiliriz. Örnek vermek gerekirse A şahsının
taşınmazını B şahsı sahte vekaletname düzenleyerek C şahsına satıyor. Bu
durumda C şahsının üzerindeki tapu kaydı yolsuz olarak tescil edilmiş bir tapu
kaydıdır. Çünkü B’nin A’dan aldığı vekaletnameden A’nın haberi yoktur. B
tamamen kendi imkanları ile (noterle işbirliği yaparak ya da noteri de
kandırarak) bir sahte vekaletname düzenlettirmiş ve bu taşınmazı A’dan habersiz
satmıştır.
Yolsuz
tescil nedeni ile açılan tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı ya da hak
düşürücü süre yoktur. Mülkiyet hakkı, anayasa ile korunan ve kişinin yaşam ve
sağlık hakkından sonra sahip olduğu en önemli haklardan birisidir. Bu sebeple
de devletler mülkiyet kayıtlarını Tapu Müdürlükleri eliyle kendileri tutar ve
mülkiyet devrini de resmi şekildeki sözleşmeler ile yaparlar. (Farklı
devletlerde farklı uygulamalar olabilir ancak genel durum bu şekildedir).
Mülkiyet hakkının bu önemine binaen de yolsuz tescil ile bu hakka halel gelmesi
durumunda zamanaşımı ya da hak düşürücü süre öngörülmemiştir.
Yolsuz
tescil nedeni ile tapu iptali ve tescil davalarına örnek Yargıtay kararları şu
şekildedir:
T.C
YARGITAY 1.Hukuk Dairesi
Esas:
2017/ 1978 Karar: 2018 / 13827 Karar Tarihi: 24.10.2018
ÖZET: Mahkemece,
muris ... adına kayıtlı dava konusu taşınmazdaki hissesinin davalı ...
tarafından murisin 10/11/1996 tarihinde ölmesine rağmen, ölümünden sonra
21/5/1998 tarihinde davalı ...'a temlik edildiği, vekaletnamede murisin
ölümünden sonra satış yetkisinin verilmediği, ölüm ile birlikte vekaletin sona
erdiği, davalının iyi niyet savunmasının yolsuz tescil olduğundan
dinlenemeyeceği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiş, verilen karara
karşı istinaf talebinde bulunulması üzerine, ... Bölge Adliye Mahkemesi 2.
Hukuk Dairesi 25.01.2017 tarihli ilamı ile, mahkemece yapılan yargılama
sonucunda yolsuz tescil nedeni ile davacıların miras hisseleri
oranında tapu iptali ve tescile karar verilmesinin usul ve yasaya uygun
olduğu gerekçesi ile istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.
Hükmün onanması gerekmiştir.
T.C
YARGITAY 1.Hukuk Dairesi
Esas:
2016/ 9507 Karar: 2018 / 12620 Karar Tarihi: 20.09.2018
ÖZET: Mirasbırakan
öldüğü, geride mirasçıları olarak çocukları olan davacılar ile dava dışı torunlarının
kaldığı sabittir. Hal böyle olunca, dava dışı kalan mirasçıların davaya
muvafakatlerinin alınması ya da miras şirketine atanacak temsilci aracılığı ile
yargılamanın sürdürülmesi gerekirken, davanın görülebilirlik koşulu gözardı
edilerek esas hakkında hüküm kurulması doğru değildir.
MURİS
MUVAZAASI NEDENİ İLE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI (MİRASTAN MAL KAÇIRMA NEDENİ
İLE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI)
Muris
muvazaası nedeni ile tapu iptali ve tescil davaları aslında mirastan mal
kaçırma olarak anlaşılabilir. Nitekim muvazaa sözlük anlamı olarak, danışık,
danışıklık anlamlarına gelse de hukuki olarak tam karşılık vermese de “hile”
olarak tanımlayabiliriz.
Muris
muvazaası nedeni ile tapu iptali ve tescil davaları aslında en sık görülen tapu
iptali ve tescil davalarıdır. Bunun esas sebebi Türk toplumunun yapısı ile
alakalıdır. Şöyle ki; toplumun bir kesimi halen kız çocuklarının değil de erkek
çocuklarının mirasçı olarak terekeye sahip olmasını istemekte, başka bir kesimi
kendisi ile yaşayan çocuğunun mirasçı olmasını, diğer çocuklarının mirastan pay
almamasını istemektedir. Bu örnekleri artırmak mümkündür, akla gelebilecek
herhangi bir nedenle muris, diğer çocuklarından, eşinden ya da tüm
çocuklarından mal kaçırmak amacı ile sahip olduğu taşınmazları ölünceye kadar
bakma sözleşmesi ya da satış sözleşmesi gibi aslında olmayan ancak mal kaçırmak
için üretilmiş hilelerle mirasını bir ya da birkaç mirasçısından kaçırarak
istediği mirasçısına bırakmaya çalışmaktadır.
Hukuk
düzeni bu olayın önüne geçmek için muris muvazaası nedeni ile tapu iptali ve
tescil davasını düzenlemiş ve hak sahibi mirasçıların hakları elinden bu
şekilde danışıklı hilelerle alındığında bu haklarını geri onlara iade etme
yolunu açmıştır.
Muris
muvazaası nedeni ile tapu iptali ve tescil davalarında da herhangi bir
zamanaşımı ya da hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Yukarıda da izah ettiğimiz
üzere bu satışlar çok farklı şekillerde yapıldığından ve birden fazla el
değiştirme ihtimali olduğundan tüm bu hususlara yine de dikkat etmek gerekir.
Muris
muvazaası nedeni ile açılan tapu iptali ve tescili davaları ile, hak sahibi
mirasçılar bu haklarını hile ile mirası alan kişilerden geri alabilmektedir.
Muris
muvazaası nedeni ile tapu iptali ve tescil davalarında örnek Yargıtay kararları
şu şekildedir:
T.C
YARGITAY 1.Hukuk Dairesi
Esas:
2015/ 16239 Karar: 2019 / 391 Karar Tarihi: 22.01.2019
ÖZET: Somut
olaya gelince, dinlenen tanık beyanlarından, mirasbırakanın, davacı oğlu
Kemal’in yanında kaldığı ve çocuklarının hiçbiriyle probleminin olmadığı,
mirasbırakanın diğer mirasçılarından mal kaçırmasını gerektirir somut bir olgu
ortaya konulamadığı, mirasbırakanın çekişmeli taşınmazlardaki miras paylarını
1988 tarihli temlik sözleşmesiyle davalı kızına satıp bedelini aldığı, bilahare
davalının eşini vekil tayin ederek temliknamedeki hususun kayda geçirildiği,
bir başka ifadeyle muris paylarının davalıya aktarıldığı
anlaşılmaktadır. Bu somut bilgiler yukardaki ilkelerle birlikte
değerlendirildiğinde temlikin gerçek bir satış olduğu sonucuna varılmaktadır.
Hal böyle olunca, davanın reddine karar verilmesi gerekirken delillerin
taktirinde yanılgıya düşülerek karar verilmesi doğru değildir.
T.C
YARGITAY 1.Hukuk Dairesi
Esas:
2016/ 3776 Karar: 2019 / 77 Karar Tarihi: 14.01.2019
ÖZET:
Dava, muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve
miras payı oranında tescil isteğine ilişkindir. Davacılar, mirasbırakanları
...'nın 7 ve 15 parsel sayılı taşınmazlarını ölümünden bir gün önce davalıya
ölünceye kadar bakma akdiyle devrettiğini, işlemin mirasçılardan mal kaçırma
amacıyla ve muvazaalı olarak yapıldığını ileri sürerek taşınmazların tapu
kayıtlarının iptali ile adlarına miras payları oranında tesciline karar verilmesini
istemişlerdir. Davalı, mirasbırakana ölünceye kadar kendisinin baktığını
belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, temlikin mal kaçırma
amacıyla yapıldığının ispat edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar
verilmiştir. Dosya içeriğine, toplanan delillere hükmün dayandığı yasal ve
hukuksal gerekçeye, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına,
özellikle mirasbırakan tarafından çekişmeli taşınmazların davalıya temlikinin
mirastan mal kaçırma amaçlı ve muvazaalı olduğu saptanmak suretiyle davanın
kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından hükmün
düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir.
VEKALET
GÖREVİNİN KÖTÜYE KULLANILMASI NEDENİ İLE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI
Tapu
iptali ve tescil davalarının bir diğer türü de vekalet görevinin kötüye
kullanılması nedeni ile tapu iptali ve tescil davalarıdır. Vekalet görevinin
kötüye kullanılması nedeni ile tapu iptali ve tescil davaları da sıkça
karşımıza çıkan davalardandır. Vekalet görevi olarak adlandırılan görev son
derece önemli bir görevdir. Nitekim vekalet alan bu görevi ifa ederken vekilin
iradesine uygun hareket etmek zorundadır. Bu öneme örnek vermek gerekirse,
avukat müvekkil arasındaki vekalet ilişkisinde avukat vekalet görevini kötüye
kullanırsa Türk Ceza Kanunu kapsamında Güveni Kötüye Kullanma suçu ile karşı
karşıya kalacaktır.
Uygulamada
da sık sık karşılaşılan durum, vekaleten veren murisin bu vekalet verdiği kişi
bu vekaletin veriliş amacına aykırı olarak tapuda devir teslimler yapmakta ve
bu durumu diğer mirasçılar bazen yıllar sonra öğrenmekte ve vekalet görevinin
kötüye kullanılması nedeni ile tapu iptali ve davası açmaktadır.
Vekalet
görevinin kötüye kullanılması nedeni ile açılan tapu iptali ve tescil
davalarında da herhangi bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süre yoktur. Bu
davalarda yetki kuralı belirlenirken de dikkat edilmesi gereken husus
taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde bu dava açılmalıdır.
Yapılan hatalardan birisi de miras bırakanın vefat ettiği yerdeki mahkemeler
taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerden farklı olduğu durumlarda, miras
bırakının vefat ettiği yerde bu davaların açılmasıdır.
Vekaletin
kötüye kullanılması nedeni ile tapu iptali ve tescil davalarında örnek Yargıtay
kararları şu şekildedir:
T.C
YARGITAY 1.Hukuk Dairesi
Esas:
2016/ 108 Karar: 2018 / 14720 Karar Tarihi: 21.11.2018
ÖZET: Mahkemece,
dava konusu taşınmazın davalılar arasındaki temliki tasarrufuna yönelik
işlemlerin taraflar arasındaki akdi ve ırsi ilişki ile tüm dosya kapsamında
toplanan deliller birlikte değerlendirilip gözetildiğinde muvazaalı olduğu,
davalıların davaya konu taşınmazın davacıya ait olduğunu ve bedelsiz
olarak vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle
elde edildiğini bildikleri ve bilebilecek durumda oldukları gerekçesi ile
davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmün onanması gerekmiştir.
T.C
YARGITAY 1.Hukuk Dairesi
Esas:
2014/ 20990 Karar: 2017 / 3431 Karar Tarihi: 13.06.2017
ÖZET: Davalılar,
dava konusu bağımsız bölümlerin bedeli karşılığında davacıdan alındığını, satış
bedeli olan yüz bin TL’nin davacıya elden ödendiğini savunmuş iseler de; anılan
bedelin davacıya ödendiğinin senetle ispat edilemediği, davacıya herhangi bir
ödeme yapılmadığı, öte yandan davalı tanıklarının anılan bağımsız bölümleri
davacının ilk eşinden olma davalı oğlunun satın aldığını ifade ettikleri, ancak
davalının bedelini ödediği taşınmazları kendi adına tescil ettirmemesinin
hayatın olağan akışına aykırı olduğu, davalı hakkında yapılan sosyal ve
ekonomik durum araştırmasında dört adet bağımsız bölümü tek seferde satın alma
gücünün bulunmadığının tespit edildiği ve davalı tanığının alınan beyanında
davalının davacının ilk eşinden olma oğlunun bacanağı olduğunu ifade ettiği,
tapu kayıt maliki adına dava konusu bağımsız bölümü davacının ilk eşinden olma
oğlunun vekaleten temlik aldığı, ayrıca davalının dava dışı bağımsız
bölümü davalının yetkilisi olduğu şirkete devrettiği, dava dışı diğer bağımsız
bölümler ile ilgili davaların da devam ettiği bir bütün halinde gözetildiğinde,
davacı tarafından verilen vekaletnamenin kötüye kullanıldığı ve
davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket ettikleri anlaşılmıştır. Hal
böyle olunca, tapu iptal ve tescil isteğinin kabul edilmesi gerekir iken
yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi hatalıdır.
_______________________________
Bunların
yanı sıra
-İmar
uygulaması nedeni ile tapu iptali ve tescil davası
-Aile
konutu nedeni ile tapu iptali ve tescil davası
-TMK
713’te düzenlenen olağan üstü zamanaşımı nedeni ile tapu iptali ve tescil
davası vb.gibi farklı türde tapu iptali ve tescil davaları da bulunmaktadır.
Uygulamada sıkça karşımıza çıkması nedeni ile yukarıda bahsedilen nedenlerden
dolayı açılan tapu iptali ve tescil davalarına ayrıntılı olarak yer vermiş
bulunmaktayız.
SONUÇ
Tapu
iptali ve tescil davaları son derece önemli davalar olup birçok farklı nedenden
dolayı açılabilirler. Bu sebeple de her bir neden için farklı kurallar geçerli
olduğundan bu tür davalar açılmadan önce mutlaka gayrimenkul konusunda bilgili
bir gayrimenkul avukatından yardım alınması gerekir. Tapu iptali ve tescil
davalarının kaybedilmesi durumunda son derece yüksek harçlar söz konusu
olduğundan mutlaka bir gayrimenkul avukatından yardım alınması gerekir.
Hukuki
sorunlarınızla ilgili profesyonel yardım almak istemeniz halinde iletişim
bölümündeki iletişim araçlarıyla ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
